持分的房屋/土地可以貸款嗎?
2020-07-08土地/房屋持分可以貸款嗎？
可以，但是要懂得利用管道。所有的銀行都不會貸款給持分土地/房屋，因為銀行一定要完整的房屋或土地/房屋產權，才能夠貸款給客戶。今天這篇文章要教你如何順利利用持分土地/房屋順利貸款。
土地/房屋持分的貸款方法
共同持有貸款方式有兩種，銀行及民間。
- 銀行：共同持有土地/房屋要向銀行貸款，需要所有人出面蓋章簽名，而且要調查每位持有人的聯徵紀錄，只要任一持有人有信用瑕疵就無法受理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
- 民間：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。
- 土地/房屋持分是什麼意思？為什麼會造成多人共同持有呢？
土地/房屋持分可分為共同持有和公同共有。
- 共同共有：共同持分人持有特定比例產權，可以單獨使用、處分。
第 819 條 各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
- 公同共有：共同持有人同時持有全部財產，尚未繼承分割，必須完成繼承分割程序後，才能正常使用分割。
第 828 條 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣 定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意。
而多人共同持有的常見原因有：
- 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成土地/房屋共同持有的狀況。
- 贈與部分土地/房屋：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。
2種持分方式：「分別共有」與「公同共有」
公同共有
共有人“共同”擁有全部產權，沒有持分比例。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地/房屋，兩人都擁有甲地1000坪的所有權。
分別共有
共有人”分別“持有共有產權的特定比例。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地/房屋，兩人分別持有500坪的土地/房屋所有權。
以上述兩個例子可知，「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。
持分土地/房屋的優缺點比較
持分土地/房屋優點
- 產權平均：房屋產權能夠平均分配。
- 貸款加分：所有持有人一起向銀行貸款可以增加過件的機率。
- 公平公正：若無法合理分配，就會依照民法執行共同持有分配。
持分土地/房屋缺點
- 缺一不可：一定要所有持有人都出面簽名蓋章，銀行才會核貸。缺一人都不行。
- 不易處理：共同持有人意見分歧時，就不容易達成買賣、使用。
- 繼承人多：土地/房屋原本就已經1/2持分時，若沒處理而繼續持分下去的話，比例將會越來越小，且越來越難處理。（1/2變1/4變1/8….）
持分土地/房屋貸款的利率會不會很高？
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持分土地/房屋貸款流程有哪些？要準備哪些資料？
只需要準備三種資料：
- 所有權狀正本
- 身分證正本
- 印鑑證明及印鑑章
民間借貸運作流程如下：
- 評估借款人的借款條件審核通過，雙方簽訂借貸契約書(利率、金額、地點)簽訂後，雙方至地政機關進行設定順利撥款。
雖然流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。湯代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
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