未保存登記建物貸款｜房屋沒權狀、只有稅籍怎麼辦？ - 湯代書
2026-09-22
未保存登記建物貸款｜房屋沒有權狀能借嗎？先看土地、稅籍與權利來源
土地明明有權狀，房屋也住了幾十年、每年都有繳房屋稅，到了需要資金時才發現房子沒有建物權狀。這類房屋常被稱為未保存登記建物、未登記建物、無權狀房屋或稅籍屋。
辦理未保存登記建物貸款時，不能完全照一般有土地、建物權狀的住宅房貸方式處理。真正要先確認的是：基地土地登記在誰名下、土地是完整產權還是持分、房屋權利從哪裡來、有沒有房屋稅籍、目前是否已有抵押，以及建物是否可能辦理所有權第一次登記。
沒有建物權狀，不等於完全沒有資產價值；但有房屋稅籍，也不等於可以直接當成一般房屋設定抵押。先把土地、建物與權利關係分清楚，才能知道真正可以運用的資產是哪一部分。
未保存登記建物貸款｜3個問題先快速看答案
發現房子沒有權狀時，不要先認定一定不能貸，先從下面3件事判斷。
只有房屋稅籍，可以貸款嗎？
可以先評估，但稅籍本身不是建物權狀。通常還要看基地土地、房屋權利來源、實際屋況、既有抵押及土地本身的擔保價值。
土地已經有銀行貸款怎麼辦？
可以確認基地土地目前價值、第一順位實際剩餘本金與抵押設定，再比較增貸、土地二順位、轉貸或代償方向。
土地只有1/2、1/3持分呢？
也可以先確認。持分土地須另外看共有型態、本人應有部分、基地價值，以及未登記建物的權利來源，不能直接用整筆房地價值計算。
未保存登記建物是什麼？先分清楚「沒有權狀」是哪一種
一般所稱「保存登記」，現在正式名稱為建物所有權第一次登記。房屋實際已經存在，但沒有完成建物所有權第一次登記，地政機關就不會有一般已登記建物的建號與所有權登記資料。
因此「未保存登記建物」和「房屋權狀弄丟」完全不同。權狀遺失是原本已有建物登記，只是紙本權狀不存在；未保存登記則是建物本身從未完成第一次所有權登記。
| 情況 | 地政登記 | 處理方向 |
|---|---|---|
| 權狀遺失 | 原本已有正式建物登記 | 依規定申請補發，不屬於未保存登記 |
| 合法興建但未辦第一次登記 | 尚無正式建物所有權登記 | 可確認是否符合建物所有權第一次登記條件 |
| 早期老屋 | 可能沒有現代使用執照及建物登記 | 確認興建年代、舊資料及是否符合補登記規定 |
| 違章建築或未登記增建 | 未完成合法建物登記 | 先確認建管狀態，不能因有稅籍就認定可補登記 |
未保存登記不一定等於違建。 沒有完成建物所有權第一次登記，和建物是否符合建築法規是兩個不同問題。應依興建年代、建照、使用執照、當地開始實施建築管理時間及個案資料確認。
有房屋稅籍、每年都有繳房屋稅，就等於有房屋權狀嗎？
不是。房屋稅籍是稅務機關為了房屋課稅與稅籍管理所建立的資料；建物所有權登記則屬於地政登記制度。兩者功能不同。
房屋稅籍可以是確認建物存在、興建或權利關係的重要佐證資料之一，但不能單憑一張房屋稅單，就直接認定建物已經完成所有權登記、一定屬於合法建物，或一定具有一般建物抵押權設定能力。
| 比較項目 | 房屋稅籍 | 建物所有權登記 |
|---|---|---|
| 主管制度 | 地方稅務機關 | 地政登記機關 |
| 主要目的 | 課稅與稅籍管理 | 不動產物權登記與公示 |
| 等於建物權狀？ | 不是 | 完成登記後可形成正式建物權利資料 |
| 貸款作用 | 可作為建物存在、稅務及權利來源佐證之一 | 一般房貸可依登記內容辦理抵押權設定 |
司法院說明，未辦保存登記建物的權利認定，可從原始起造人或實際出資建造者等資料判斷，房屋稅籍可以作為佐證；如果權利發生爭議，仍可能需要透過法律程序解決。
未保存登記建物可以貸款嗎？真正關鍵是「可以設定的資產」
未保存登記建物沒有正式建物所有權登記，因此不能完全照一般已有建號與建物權狀的住宅，直接使用相同的建物抵押權設定方式。
所以評估未保存登記建物貸款時，基地土地通常會成為最重要的核心之一。需要確認土地是不是申請人所有、完整所有權還是持分、土地市場價值、使用分區、臨路、現在有沒有銀行抵押，以及還剩多少擔保空間。
至於地上的未登記建物，則要另外看房屋稅籍、權利來源、實際屋況、使用情形、興建年代及是否可能補辦第一次登記。這些資料都可能影響整體案件的市場性與評估方向。
銀行為什麼通常比較審慎？
一般有完整土地與建物登記的住宅，銀行對擔保品的鑑價、抵押設定及未來處分都有比較明確的登記資料。未保存登記建物沒有正式建物登記，銀行就需要額外考量土地價值、建物合法性、權利來源與市場流通性。
但這不代表銀行一定完全不能評估。實際仍依金融機構政策、土地條件、申請人收入信用、資金用途與個案授信結果而定。
銀行未承作，民間怎麼看？
民間不動產融資通常會更著重基地土地的市場價值、第一順位餘額、剩餘擔保空間，以及未登記建物實際現況與整體權利關係。但銀行不好辦，不代表民間就一定核准，產權、土地價值、順位與清償規劃仍要個別確認。
基地土地是誰的很重要｜4種未保存登記建物，評估方式完全不同
情況一｜土地是自己的，房屋也是本人長期持有
若基地土地為本人完整所有，未登記建物也由本人興建、繼承或有明確權利來源，通常比較容易先釐清案件。接下來再看土地市場價值、房屋稅籍、使用現況及現有抵押。
情況二｜土地是自己的，但土地已有銀行或農會貸款
這時不能只看謄本上的抵押「設定金額」。應確認第一順位目前真正的剩餘本金、特定日期清償金額、土地最新市場價值與原設定順位，再評估增貸、第二順位、轉貸或代償方向。
情況三｜基地土地只有1/2、1/3等持分
如果基地土地屬於分別共有，而且本人只有部分應有部分，就要改用持分角度評估。不能直接拿整筆土地總價或整棟未登記房屋價值當成本人資產。
還要進一步確認未登記建物的權利人、土地持分比例、共有型態、建物實際使用與抵押狀況。
房地持分借款完整指南｜共有房屋土地、本人應有部分怎麼評估？情況四｜房子是自己的，但土地是別人的
這類案件比「本人土地＋本人房屋」複雜得多。需要確認基地土地所有人、租賃或使用權源、建物原始起造或受讓關係、房屋稅籍，以及地主與建物權利人的法律關係。不能只因房屋稅籍在本人名下，就直接把基地土地也當作本人擔保品。
未保存登記建物通常和基地土地密切相關：
若想進一步了解農地、建地、工業地、土地一胎、二順位與不同土地類型的評估方式，可閱讀湯代書全台土地借款主文。
未保存登記建物可以借多少？不是用房屋稅籍乘固定成數
未保存登記建物沒有一個全台通用的固定貸款成數。「有稅籍就能借幾成」或「土地市價加房屋市價直接乘固定比例」都容易把實際可運用價值估錯。
通常會一起確認這8項
01｜基地土地市場價值：所在地、使用分區、土地類型與成交行情。
02｜土地產權完整度：本人完整所有、分別共有持分或其他情況。
03｜土地道路與市場性：臨路、形狀、面積及市場流通程度。
04｜第一順位實際餘額：不能只看謄本上的抵押設定金額。
05｜未登記建物現況：結構、面積、屋齡、用途與實際使用狀況。
06｜房屋稅籍與權利來源：作為建物存在及權利關係的佐證之一。
07｜是否可能補辦第一次登記：會影響未來資產完整性與融資選擇。
08｜資金需求與清償安排：最終額度仍應和真正需要及還款能力相符。
土地已有一順位，也可以再評估
如果基地土地目前已有銀行、農會或其他抵押，可以先確認土地最新價值與第一順位實際剩餘本金，再比較原機構增貸、第二順位、轉貸或代償。是否可辦仍需依土地剩餘擔保空間與申請條件個別判斷。
未保存登記建物可以補辦權狀嗎？正式名稱是建物所有權第一次登記
有些未保存登記建物有機會補辦建物所有權第一次登記，但不是每一間有房屋稅籍的房子都一定可以補辦。
有使用執照，只是以前沒有辦登記
這類案件通常比較單純，可依建物測量、使用執照、權利證明及地政規定，確認辦理建物所有權第一次登記所需文件。
實施建築管理前已存在的老屋
部分早期老屋沒有現在常見的使用執照，可再依土地登記規定確認是否能以門牌、舊戶籍、房屋稅、水電、航照圖或其他證明資料，證明建物在實施建築管理前已存在，再由地政及相關主管機關審查。
依法應有使用執照卻沒有的建物
若是在實施建築管理後興建，本來依法應取得相關建築許可卻沒有完成，就不能只靠房屋稅籍、水電資料直接變成合法建物或取得權狀。應先向所在地建管及地政單位確認是否有補正或登記可能。
如果符合補辦條件而且時間允許： 先完成建物所有權第一次登記，通常能讓未來買賣、繼承、銀行鑑價與抵押設定的權利資料更完整；但急需資金或目前不符合補登記條件時，仍可先從基地土地與現有權利條件評估其他方向。
未保存登記建物貸款要準備什麼？5步驟先把權利查清楚
初步評估可以先提供
01｜基地土地門牌、地段地號或土地權狀照片
02｜房屋稅單、房屋稅籍證明或其他稅籍資料
03｜房屋外觀、室內及門牌照片
04｜建物大約興建年代及目前使用方式
05｜房屋權利來源，例如自行興建、繼承或買受
06｜土地目前是否有銀行、農會或其他抵押
07｜若為共有土地，可先提供本人土地持分比例
08｜需要多少資金、用途與預計清償方式
01｜先確認「真的沒有建物登記」
先確認不是單純紙本權狀遺失，而是地政資料中確實沒有建物所有權第一次登記。
02｜確認基地土地與房屋權利來源
查看土地所有權、持分、抵押順位、限制登記，再整理房屋稅籍、起造、繼承、買賣或其他權利來源資料。
03｜評估土地價值與可行資金方案
依基地土地行情、臨路、使用分區、第一順位實際餘額、建物現況及申請人條件，評估銀行、土地借款、第二順位、轉貸或民間方案。
04｜確認方案、契約與真正設定標的
辦理前應清楚確認借款本金、實際入帳、利率計算、費用、期限、提前清償，以及究竟是哪一筆土地或已登記不動產辦理抵押設定。不要把「房屋稅籍」誤當成一般建物抵押權設定。
急件資金｜符合條件可評估部分預撥
若案件主要以基地土地辦理抵押，且評估、資料、契約與對保均已完成，地政事務所確認抵押權設定送件後，急需週轉者可依案件條件評估是否先行預撥部分款項。是否適用、預撥金額與時間仍依土地、順位及案件進度確認。
05｜完成必要設定後依約撥款
完成抵押權設定、原貸清償或其他約定條件後，再依契約辦理正式撥款。實際時間仍依個案產權、文件及地政作業而定。
未保存登記建物貸款常見情境
情境一｜老透天住了數十年，只有土地權狀與房屋稅籍
不動產狀況：土地由本人完整所有，地上老透天長期自住，有房屋稅籍，但沒有建物所有權登記。
資金需求：家庭支出與短期週轉。
銀行卡關：建物沒有正式建號，銀行無法完全使用一般住宅房貸方式鑑價與設定。
評估方向：先確認土地完整產權、土地行情、第一順位及房屋稅籍與權利來源；如果土地本身具有合理擔保價值，再依實際條件比較可行方案。
情境二｜兄弟繼承祖厝，土地只有部分持分
不動產狀況：祖厝本身未保存登記，基地土地由兄弟姊妹分別共有。
資金需求：其中一名共有人需要事業週轉。
原本卡關：不知道能否只用本人土地持分評估，也不清楚祖厝的房屋稅籍是否就等於建物所有權。
評估方向：先確認土地為分別共有或公同共有、本人應有部分、祖厝權利來源及目前抵押，再把持分土地與未登記建物分開評估，不能直接用整筆房地總價計算。
辦理前特別注意這5件事
01｜不要把房屋稅籍當成房屋權狀：兩者屬於不同制度。
02｜不要把未保存登記直接等同違建：合法性要另外查建築資料。
03｜土地與房屋不是同一人時要特別小心：應先釐清土地使用權源與建物權利來源。
04｜稅籍名義變更不是抵押權設定：借款前要清楚知道真正的擔保方式與契約內容。
05｜不要只看最高額度：本金、實際入帳、總成本、期限與提前清償條件都要一起確認。
165反詐騙提醒
辦理未保存登記建物或土地借款時，不要交付提款卡、網路銀行密碼、簡訊驗證碼，也不要因為對方聲稱「沒有權狀也保證過件」就先匯保證金。真正可以設定的標的、抵押順位、借款契約與所有費用，都應在辦理前確認清楚。
未保存登記建物，可先參考這些官方資料
這類案件同時涉及地政、稅籍、建築管理與貸款制度，不建議只靠網路文章判斷。下列官方資料可作為查證起點。
未保存登記建物貸款常見問題 FAQ
沒有建物權狀的房屋，真的可以申請貸款嗎？
可以先評估，但不能完全套用一般有建物權狀住宅的房貸方式。通常需先確認基地土地所有權、土地市場價值、房屋稅籍、建物權利來源、目前抵押設定與是否有補辦建物所有權第一次登記的可能。
有房屋稅籍、每年都有繳房屋稅，就代表房子是合法而且有產權嗎？
不能這樣認定。房屋稅籍主要是稅務管理資料，可以作為建物存在及部分權利關係的佐證，但不是建物所有權狀，也不能單獨證明建物一定合法或一定符合建物所有權第一次登記資格。
基地土地已經有銀行或農會貸款，未保存登記建物還可以再評估嗎？
可以先確認。應先查看基地土地目前市場價值、第一順位實際剩餘本金、抵押順位及清償條件，再判斷是否適合原機構增貸、土地二順位、轉貸或代償。實際仍需依個案審核。
基地土地只有1/2、1/3持分，也能辦未保存登記建物貸款嗎？
可以先評估，但要先確認土地屬於分別共有或公同共有、本人應有部分、未登記建物權利來源、實際使用及目前抵押狀況。若為分別共有，可再依本人土地持分與整體市場性個別判斷，不能直接使用整筆土地或整棟房屋價值計算。
未保存登記建物可以補辦房屋權狀嗎？
有些案件可以，但不是所有未保存登記建物都符合資格。應依建物興建年代、使用執照、實施建築管理時間、建物測量與相關證明文件，向所在地地政及建築主管機關確認是否能辦理建物所有權第一次登記。
房屋沒有權狀，先把土地與權利查清楚，再決定怎麼用這項資產
老透天、三合院、自建住宅、祖厝、農村老屋或其他未保存登記建物，不需要看到「沒有建物權狀」就直接放棄，也不要只因有房屋稅籍就認定一定能貸。先確認基地土地、持分、房屋稅籍、權利來源、第一順位餘額與補登記可能，再選擇銀行、土地借款、二順位或其他合適的資金規劃。
撥打電話｜03-6667709 LINE諮詢｜@675oljba
