斗六、斗南、虎尾、土庫

都市計畫土地、建築用地及農業土地並存。除了區域成交，還要看土地分區、道路、面寬、形狀、地上物及既有抵押，不宜直接用附近住宅房價換算純土地價值。

西螺、二崙、崙背、莿桐、林內

農業土地較常見，應確認使用分區、編定類別、道路出入、灌排、耕作現況、地上設施、土地形狀及同類農地實際成交。

北港、元長、大埤、水林

市鎮周邊土地與農業土地條件不同，需分別確認土地用途、道路、地上物、耕作或出租現況及區域交易狀況，不宜直接套用其他鄉鎮行情。

麥寮、臺西、東勢、褒忠

農業土地與產業周邊土地並存。即使鄰近工業區或重大設施，也不能直接將個別土地當成工業用地估價，仍應依實際分區、編定類別、道路與土地現況確認。

四湖、口湖

農牧、養殖及其他土地使用較多元，應特別確認使用地類別、道路、排水、地上設施與市場流通性，不同土地不能只用附近平均單價判斷。

古坑

部分土地涉及丘陵、坡地或地形高低差，道路、坡度、土地形狀、實際出入口與市場流通性影響較明顯，不能直接套用平原農地或斗六市區土地行情。

雲林20鄉鎮市皆可先確認： 斗六、斗南、虎尾、西螺、土庫、北港、古坑、大埤、莿桐、林內、二崙、崙背、麥寮、東勢、褒忠、臺西、元長、四湖、口湖、水林。實際仍以個別地段地號與土地條件為準。

農地｜分區、編定、農用現況都要看

農地不只是看有沒有耕作。還要確認都市計畫農業區或非都市土地、使用分區與使用地類別，再看臨路、灌排、地上農業設施、面積形狀及附近同類農地成交。

建地｜道路、面寬與形狀會直接影響市場性

建築用地除了所在地，也會確認土地用途、道路、面寬、深度、形狀、地上物及附近同類型土地交易。位置相近，不代表每筆土地價值都相同。

工業地、山坡地、林地及其他土地｜依個案確認

不同使用分區及編定類別的合法用途、市場需求與流通性不同。不能只因土地靠近工業區、重大建設或道路，就直接認定屬於高價工業或建築用地。

分別共有｜可先依本人應有部分單獨評估

若土地屬於分別共有，而且本人有明確登記的應有部分，例如1/2、1/3或1/4，原則上可以針對本人名下權利單獨評估。實際仍要看持分比例、土地市場性、使用現況、既有抵押及設定範圍。

公同共有或繼承尚未完成，要先看產權狀態

若仍屬公同共有、繼承尚未完成，或本人權利範圍尚未明確，就不能直接套用一般分別共有持分借款方式，應先確認繼承登記及產權現況。

如果你的雲林土地是共有、繼承持分或只有部分產權：
這類案件的評估方式與完整產權土地借款不同，詳細的持分比例、共有型態、銀行承作差異與辦理流程，可直接閱讀雲林持分借款主文。

農地現場狀況也會影響評估

農地若有地上建物、工寮、農業設施、鋪設水泥、道路或排灌問題，或實際使用與登記用途有差異，都應在評估前說明，避免只依權狀或坪數判斷。

建議順序： 如果銀行或農會可以滿足額度、成本與資金時間，應優先比較成本較低的方案；如果銀行農會因收入、信用、土地類型、持分、既有設定或額度無法配合，再比較融資或民間方案。民間可作為階段性資金工具，後續條件改善時仍可重新評估轉回較低成本管道。

原銀行或農會貸款｜先比較增貸與轉貸

若信用、收入與土地條件仍穩定，可先詢問原金融機構增貸，也可評估送其他銀行、農會或適合的融資方案重新審核。是否核准及實際條件，仍由各機構依鑑價與授信政策決定。

原貸額度不足｜可以再看土地二順位

若第一順位貸款仍正常繳款，但追加額度不足，可以確認土地最新市場價值與第一順位實際餘額，再判斷是否仍有合理的第二順位擔保空間。

已有私人設定或原民間成本較高｜可評估代償重新規劃

土地已有私人或其他民間抵押，也可以先提供最新謄本、原貸款餘額及清償資料評估。案件條件符合時，可再規劃代償原貸、取得塗銷文件、重新設定，或改由其他合適管道承作。

轉貸不是保證核准： 銀行、農會、融資與民間各有不同承作條件。應先評估、送件並確認新方案可行，再安排舊貸款清償，不建議在新方案尚未確認前自行先清掉原貸。

01｜提供土地與資金需求

說明土地所在地、地段地號、目前使用情形、是否已有貸款，以及需要多少資金。

02｜確認謄本、土地用途與抵押現況

查看所有權、使用分區、編定類別、持分比例、抵押順位、限制登記、道路、地形及地上物。

03｜評估土地價值與適合方案

依同類型土地行情、道路、現況、持分、第一順位實際餘額與資金需求，確認適合原貸增貸、銀行農會、融資、土地二胎、轉貸或其他方案。

04｜確認方案、對保簽約與抵押設定

正式辦理前確認借款本金、實際入帳、計息方式、全部費用、借款期間、提前清償條件、抵押權人、設定順位及設定範圍，再辦理必要文件與地政設定。

急需資金｜符合條件可評估部分預撥

若案件評估完成、資料齊全、方案及契約內容確認無誤，完成對保簽約並由地政事務所確認抵押權設定送件後，急需週轉者可依案件條件評估先行預撥部分款項。實際是否可預撥、預撥金額與時間，仍依土地條件、設定進度及案件狀況確認，不是所有案件都固定適用。

05｜設定完成後依約撥款

完成必要的抵押權設定及案件條件後，再依契約辦理正式撥款。實際時程仍依文件完整度、地政作業、原貸清償及案件狀況而定。

情境一｜西螺農地已有農會貸款，增貸額度仍不足

土地狀況：本人完整持有雲林西螺農地，目前已有農會第一順位貸款。

資金需求：農業設備、進貨及短期營運週轉。

原本卡關：原農會貸款正常繳款，但可增加的額度仍低於實際資金需求。

評估方向：先確認原貸實際剩餘本金、土地使用分區、編定、道路、農用現況及市場行情，再比較農會增貸、其他金融管道或第二順位方案。

情境二｜虎尾土地已有私人設定，希望重新整合

土地狀況：虎尾土地產權清楚，目前已有一筆私人抵押設定。

資金需求：希望處理原借款，同時保留部分事業週轉資金。

原本卡關：不知道有私人設定後是否還能重新送銀行、融資或其他資金管道。

評估方向：先確認最新謄本、原貸實際清償金額、土地市場價值及申請人條件，再評估銀行、適合的融資管道或其他代償轉貸方案；新方案確認可行後，再安排原抵押清償與重新設定。

165反詐騙提醒

辦理土地借款不要交付存摺、提款卡、網路銀行密碼或簡訊驗證碼，也不要因為對方聲稱「保證核准」就先匯保證金。正常抵押借款應清楚確認契約與抵押設定，不應要求地主先將土地所有權過戶給陌生人。

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