雲林土地借款｜各種地目都可評估：額度怎麼算、申辦流程與避雷重點1次看懂

在雲林做生意、接工程、周轉貨款、補稅金、整合債務，常常不是不努力，而是「資金卡在時間差」。
銀行要報表、要扣繳、要往來紀錄，一拖就是好幾週；但市場機會不會等人。

湯代書提供的「雲林土地借款」，核心是用土地的條件與價值，替你規劃一條更務實的資金路線：
不走花俏話術、不碰灰色手法，把安全、透明、可落地放在第一順位。

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一、雲林土地借款是什麼？跟土地二胎差在哪

雲林土地借款：用土地設定抵押權換資金

雲林土地借款的本質是以土地作擔保，辦理抵押權設定登記後取得資金；額度與條件取決於土地價值、權利狀況與風險控管。

雲林土地二胎：已經有一胎，再加設第二順位

若同一筆土地已經有第一順位抵押（常見銀行貸款），你再以同一筆土地加設第二順位，就是「雲林土地二胎」。

湯代書對於二胎的關鍵理解永遠是：殘值空間夠不夠。

二、各種地目都可以辦理土地借款嗎？關鍵不再於稱呼，而是「使用限制＋可變現性」

1. ▍結論先講：建地、農地、工業地、林地、山坡地、養殖用地、國土保安等各類型土地，多數都可以先評估；最後能不能做、額度多少，取決於「產權是否清楚」「是否可設定」「交易性/處分性」。

2. 地目、使用分區、使用地類別會影響鑑價與成數

   非都市土地會依使用分區性質，編定為不同使用地類別，例如：甲/乙/丙/丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、特定目的事業用地等；這些分類會直接影響可使用範圍與可變現性，因此也會影響核貸條件。

   常見土地類型怎麼評估?

   建地／都市計畫內用地

   交易性強、估價參考多，通常最好談額度。

   農地／農牧用地

   多半條件會更保守，但不是不能做；臨路、位置、產權完整度與限制因素，會決定最後成數。

   工業地／丁種建築用地

   看區位、供需與使用限制；若周邊產業成熟，通常可評估。

   林地／山坡地／國土保安等管制較多類型

   通常「風險折扣」較高，但仍可先評估；會更看通行條件、產權是否乾淨、是否容易處分。

   持分土地（共有）

   持分也能評估，但會看持分比例、共有關係與設定方式，條件通常比獨有產權保守。

三、雲林土地借款能貸出多少金額？影響貸款額度的7大關鍵

1. • • • • • 1. 土地鑑價與區位（最關鍵）

             斗六、虎尾、西螺、斗南、北港、麥寮等不同區位，交易熱度與估價基準會有差，額度自然不同。

             2. 臨路與通行條件（有路差很多）

             無路地、袋地、通行不明，往往會被大幅折價

             3. 使用分區／使用地類別與限制（能運用、好運用，才有價）

             非都市土地類別與限制越多，通常核算越保守。

             4. 面積與形狀（畸零、過碎會吃虧）

             地形越規整、利用性越好，鑑價越有利。

             5. 權利狀況（是否已有抵押、查封、限制登記）

             若是土地二胎，一胎餘額越高，二胎可做空間越小。

             6. 土地現況（整地、圍籬、占用、是否有建物）

             現況越清楚、越可處分，條件越好談。

             7. 還款設計（只繳息 vs 本息攤還）

             同一塊地，還款方式不同，核貸條件常會跟著調整；本息攤還通常更「風控友善」。

1. 四、雲林土地借款申辦流程（簡單5步驟，照做就不容易走冤枉路）

Step 1：先做預審（評估額度區間）

你提供：地段地號、土地類型、是否持分、是否已有一胎及餘額、希望額度與期限。

Step 2：資料備齊（資料齊＝鑑價、評估速度快）

權利狀況先釐清（避免估完才發現卡限制）。

Step 3：鑑價與方案設計（額度、期數、還款方式定案）

以鑑價結果＋風險折扣，做出可承作方案（含是否二胎）。

Step 4：合約審閱（費用要列明細）

利率、手續費、代辦費、提前清償與違約條款，務必白紙黑字。

Step 5：辦理抵押權設定登記＋撥款（流程正規才安全）

雲林各地政事務所公開的「抵押權設定登記」應備文件通常包含：登記申請書、抵押權設定契約書正副本、申請人身分證明文件、權利書狀、義務人印鑑證明（金融機構抵押權人多可免附）等，並載明處理天數約數日。

1. 五、雲林土地貸款風險重點：土地借款最常見的3種坑

1. • 風險1：只談「超低利率」，不講「總成本」

     要求把所有費用名目列清楚再比較（利率只是其中一項）。

     風險2：合約不寫清楚提前清償／違約處理

     你未來轉貸、賣地、提前還款，最容易在這裡被綁住。

     風險3：利率合法上限要知道

     民法第205條明定：約定利率超過週年16%者，超過部分之約定無效。

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六、雲林土地借款常見問題 FAQ

• Q1：信用不好可以辦土地借款嗎？

  A：土地借款的重點多放在「土地條件與擔保價值」，但仍會評估整體風險。
  信用不是唯一決定因素，重點是如何規劃讓你還得起、也借得安全。

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  Q2：土地是持分也能借嗎？
  A：可以評估，但持分牽涉到共有人與權利限制，處理方式更講究。
  建議先由湯代書看過資料，再決定怎麼走最穩。

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  Q3：會需要本人一直跑地政嗎？
  A：視案件而定。有些流程可以協同處理、協助安排，重點是資料正確、程序合規，不要被不明人士牽著走。

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七、快速評估：給湯代書3樣資料，先幫你線上免費評估「可貸空間」

• (1) 土地基本資料

  地段地號／大概位置（斗六、虎尾、西螺、斗南、北港、麥寮…）／面積／土地類型

  (2) 權利狀況

  是否已有一胎抵押？目前大約餘額多少？是否持分？

  (3) 你的需求

  希望借多少／多久還／偏好只繳息或本息攤還／資金用途

  湯代書的原則

  先讓你看懂，再讓你決定。條款清楚、費用透明、流程可驗證，才是能放心的土地借款規劃。

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