公館房屋二胎｜在地申貸實例（老屋透天＋通勤生活圈）
2025-08-18公館房屋二胎｜在地申貸筆記（老屋透天＋通勤生活圈）
完整的「苗栗房屋二胎」總攻略，請看主頁：苗栗房屋二胎（成數／利率／流程／案例一次到位）。本頁只談「公館房屋二胎」的在地眉角與常見情境，讓審件更貼近實況。
為什麼公館房屋二胎要分開談？
・鄰近市區的通勤生活圈與外圍聚落並存，屋型從老屋透天到華廈、公寓差異大。
・沿主要幹道與鄉道的住商混用比例不低，出租／自營用途混合，授信評估重點不同。
・農用地與住宅區相鄰情形常見，土地性質與建物合法性需分開看，會影響估價與成數。
公館房屋類型差異與估價重點
1.透天老屋：看屋齡、面寬、結構與是否整修；面寬不足或屋況老化，常被壓成數。
2.連棟透天／住商混用：需釐清實際用途與稅籍資料，營業性質不同，風險等級不同。
3.華廈／公寓：社區管理、公共設施比、樓層與是否有車位，對估值影響明顯。
4.農舍／鄉間住宅：以「合法建物、使用分區相符」為前提；若與農用地相連，常需分開評估土地與建物。
公館常見的四種申貸情境
自營商／小型店家備料周轉
・目標：旺季備貨或短期週轉不吃緊。
・重點：提供交易證明、營業稅申報或進貨單據，現金流越清楚，條件越好。老屋拉皮與管線更新
・目標：先整修再提升估值與生活品質。
・重點：現況缺失照片＋整修清單與預算，有助談到中段利率。家族持分整合
・目標：統一管理或處理急用資金。
・重點：先取得共有人同意與授權，流程與文件一次講清楚避免臨櫃卡關。整合卡循與短拆
・目標：把高利項目換成二胎長期攤還，月付下降、現金流轉正。
・重點：列出負債明細與薪轉證明，利率空間較好談。
申貸條件區間（實際依屋況與負債比評估）
可貸成數：視一胎餘額與屋況調整，透天通常比公寓彈性大。
利率：依風險分級與是否急件，一般落在中段區間；資料完整可談。
撥款時程：資料齊全且能配合鑑價／設定時，急件可極速處理。
公館房屋二胎貸款申請流程
1.諮詢：聯絡諮詢。
2.初評：提供權狀、地址、聯徵授權 → 初步成數/利率/費用試算。
3.勘驗/鑑價：依屋況安排勘估，確認可貸金額與條件。
4.簽約與設定：解說合約 → 至地政事務所辦理二胎設定。
5.撥款：完成設定後撥款；急件可預約即時。
公館房屋二胎在地案例
案例A｜鄉道沿線透天・老屋整修＋整合卡循
一胎餘額約200萬，需150萬整修與整合。48小時完成鑑價與設定，核撥160萬，月付下降、現金流轉正。
案例B｜住商混用店面・旺季備貨
臨主要路段，旺季備料資金吃緊，以二胎補足缺口。核貸220萬；提供營業證明與進貨單後，利率壓到中段。
案例C｜家族持分透天・同意授權後設定
三位共有人，一位在外地；完成授權與協議後辦理設定，核撥120萬；約定6個月回檢，符合條件可評估降息。
公館二胎借款常見問答
Q：老屋外觀與管線老化，會不會壓估價很多？
A：會；提供現況照片與整修計畫可改善條件，爭取較佳成數與利率。
Q：住商混用可以辦嗎？
A：可，但需釐清實際用途與營收證據；風險等級不同，條件也會不同。
Q：農舍或鄉間住宅能辦二胎嗎？
A：以合法建物與使用分區相符為前提；若涉及農用地，常需分別評估土地與建物。
Q：最快多久可以撥？
A：資料齊全且能配合鑑價／設定時，可極速處理；一般件約1–3個工作天。
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